Alquileres en tiempos de Covid
Parte 1. Locales de negocio.
No puedo empezar este artículo sin expresar mi agradecimiento al director de este periódico por darme la oportunidad de utilizar este espacio y poder dirigirme a un número de personas amplio. Mis mejores deseos para este nuevo proyecto.
Titulando la sección “Segunda Opinión», quiero dejar claro que el mejor efecto que este articulo puede provocar en el lector, es que tome la decisión de llamar a su abogado, concertar una cita y, juntos, discutir de entre todas las opciones posibles, la que mejor satisfaga sus necesidades.
Todos tenemos una historia, una anécdota o algo que contar de esta pandemia. Sin embargo, todo coincidimos en una cosa; esto lo ha cambiarlo todo, quizás para siempre. Por lo que a este artículo se refiere; la pandemia, el estado de alarma, las medidas sanitarias posteriores y las consecuencias económicas que todo ello ha implicado, han cambiado la relación de los propietarios y/o arrendadores con sus inquilinos/arrendatarios.
Es curioso cómo sigue vigente en nuestra sociedad la terminología del Decreto de 1964. Los términos “inquilino”, “alquiler de local de negocio”, dejaron de incluirse en la regulación de los alquileres a partir de 1994. Sin embargo, y prueba del acierto del legislador -opiniones políticas aparte-, la terminología sigue plenamente vigente y en uso cotidiano. A partir de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el legislador llama arrendatario al “inquilino”; y alquiler para uso de distinto de vivienda, al tradicionalmente denominado “alquiler de local de negocio”.
Es importante señalar que actualmente existen dos tipos de alquileres urbanos: el alquiler de vivienda y el alquiler para uso distinto de vivienda. El régimen jurídico y por tanto, las normas de aplicación son distintas. Este artículo tiene por objeto los alquileres para uso distinto de vivienda que por su naturaleza se regulan -y siguiendo este orden- por lo acordado por las partes (en el contrato), y en su defecto, por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por el Código Civil. Este es el régimen normativo, que no solo sería aplicable a los alquileres de local de negocio, sino también a todo alquiler de inmuebles para uso distinto de vivienda, como por ejemplo, alquiler de viviendas vacacionales, pisos de estudiantes, garajes, trasteros, etc).
Las consecuencias económicas a las que antes me he referido obligan a centrar el artículo en las repercusiones sobre el acuerdo de precio o merced del arriendo, que llamamos “renta”.
Siguiendo el régimen normativo para los alquileres para uso distinto de vivienda, como cualquier otro extremo de la relación arrendataria, el importe de la renta será el que las partes hayan señalado en el contrato. Hasta aquí, todo está claro. Sin embargo, la pandemia, el estado de alarma, las medidas posteriores y el efecto económico han provocado un cambio drástico en el equilibrio de las relaciones entre arrendatario y arrendador: más gastos, menos ingresos para kilo negocios. Esto obliga a explorar la posibilidad de un cambio en este aspecto de la relación entre las partes.
Sintéticamente expuesto, la principal opción de cambio de los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, pasa por una novación del contrato; es decir, arrendador y arrendatario vuelvan a ponerse de acuerdo en uno o varios de los términos del contrato. Las posibilidades de ese acuerdo son muchas; aplazamiento, reducción, condonación, etc. Todos estos acuerdos son posibles y deseables. Sin embargo, y como decía un abogado muchísimo mejor que yo -mi padre-, los acuerdos no surgen por si solos; sino que “hay que trabajarlos”, y en este sentido deben entenderse las consideraciones que se indican a continuación.
Un buen arrendador aprecia a un buen inquilino y para el propietario, los inmuebles en alquiler constituyen un activo que, al igual que soporta gastos, debe producir rentabilidad. Sin embargo, no es menos cierto que el alquiler no deja de ser un negocio y, como todo negocio, puede ir bien o mal. Una buena relación entre inquilino y arrendador genera un mutuo beneficio para ambas partes: una larga y prospera relación entre ambos. Esto es algo que las partes deben salvaguardar y por tanto, entender, que un acuerdo que se adapte a las nuevas circunstancias es el resultado más deseable para ambas partes.
Pero como los acuerdos no siempre llegan solos, por muy deseables que sean, aquí van algunas buenas razones o advertencias -interprétese como se quiera-, para que ambas partes finalmente puedan llegar al deseable acuerdo.
A) Bajada forzosa de la renta.
Si como señala el Código Civil (1091) las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos, la respuesta del propietario en principio a la bajada forzosa de la renta será necesariamente negativa. Esto es una materialización del principio de irrevocabilidad –“pacta sunt servanda”- o dicho de forma entendible: los contratos están para cumplirlos. Esta es la idea que permanece en la mente del arrendador para negarse a alcanzar un acuerdo sobre la renta pactada con su inquilino.
Sin embargo, la radicalidad del cambio sobrevenido de circunstancias, que modifica la base económica del contrato, provoca una excesiva onerosidad para una de las partes. Ello forzosamente puede -y debe- encontrar amparo en nuestro sistema legal.
Aunque al principio, a los operadores jurídicos nos parecía ciencia jurídica-ficción, fue a partir de la anterior crisis económica, sobre el año 2010 cuando volvimos a escuchar hablar de una antigua doctrina que permitía al deudor amortiguar el impacto de los perjuicios que provoca un cambio extraordinario, imprevisible en las circunstancias en las que se produjo el acuerdo. De esta manera, como continuación al aparentemente inamovible “pacta sunt servanda”, algunos recordaron la segunda parte o corolario de la expresión: “rebus sic stantibus”.
Traducida las dos expresiones de forma completa, sería algo así como que “los pactos deben ser cumplidos, estando así las cosas”. El principio de “pacta sunt servanda” no sería por tanto independiente de las circunstancias que puedan suceder a lo largo de la relación. De esta forma, comenzaron a aparecer Sentencias que permitían al deudor exonerarse o aminorar el impacto negativo de un riesgo contractual que no existía en el momento de formalizar el contrato. Volvieron a mencionarse Sentencias dictadas por el Tribunal Supremo tras la Guerra Civil (1940) y se recordaron los requisitos para que todo ello fuera posible.
Como regla mnemotécnica, yo utilizo el término inglés “AID”, que en español significa “ayuda”. Así para poder “ayudar” a una persona sometida cumplimiento forzoso de una cláusula, es necesario que concurra una “Alteración”, “Imprevisible” que provoque un “Desequilibrio” en la relación. Así el Tribunal Supremo dictó dos Sentencias (STS 333/2014 de 30 de junio y STS 591/2014 15 de octubre) en las que de forma rotunda y sin ambages, apostaba por aplicar esta doctrina como respuesta a dos casos surgidos en plena crisis económica de 2008.
Esta es la primera razón que debe ser considerada por ambas partes a la hora de negociar un acuerdo. El arrendador debe considerar que el principio de “pacta sunt servanda” no es inamovible”; y que podría su inquilino encontrar un fundamento legal atendible ante los órganos jurisdiccionales. No obstante, el inquilino no debe olvidar que no es posible modificar unilateralmente los términos de una relación contractual y que, solo a través de un procedimiento judicial y en caso de estimación, un tribunal podrá modificar la mensualidad aún en contra de la voluntad del arrendador.
B) Rescisión del contrato
En segundo lugar, como empujón para que ambas partes lleguen a un acuerdo se debe considerar que la imposibilidad de llegar a un acuerdo puede hacer que al final pierdan los dos. El inquilino presionado por la nueva situación puede cortar por lo sano y rescindir el contrato. De nuevo, el acuerdo sería la forma más recomendable de llevarse a cabo, pero en caso de no alcanzarse el acuerdo, podrían salir perdiendo ambas partes.
Me explico. Si ninguna de las parte puede modificar unilateralmente los términos de un contrato, desde luego, niega de las partes puede unilateralmente poner fin al mismo. El resultado de tal actuación obligaría al inquilino a indemnizar al arrendador. Pero ello tampoco sería un resultado positivo para este último. El arrendador podría reclamar todas las rentas que restan hasta la finalización del contrato; sin embargo, con base a la STS de 9 de abril de 2012, esa cantidad puede moderarse pudiendo reducirse hasta a una mensualidad por cada año restante.
De esta forma el inquilino que rescinda su contrato deberá indemnizar el arrendador, y el arrendador además de perder un buen inquilino, puede encontrarse con un local vacío y menos indemnización de la que podría esperar. Se cumple por tanto el dicho: Más vale un mal arreglo que un buen pleito.
C) Impago por fuerza mayor.
Lo menciono en último lugar por lo excepcional y restrictiva que es su aplicación por parte de los Tribunales. Sin embargo, lo que antes era impensable, hoy ya no lo es tanto.
La mayoría de las actividades han quedado suspendidas por decreto durante el estado de alarma y los inquilinos no han podido realizar actividad comercial alguna durante un tiempo. La nueva suspensión de algunas de las actividades desarrolladas en los locales (como discotecas, spas, gimnasios), no es descartable en el futuro y, desde luego, la imposibilidad absoluta y por causas no imputables al inquilino, puede resultar suficiente fundamento para amparar una suspensión en su obligación de pago de la renta.
No lo incluyo como motivo para llega a un acuerdo, porque más bien se trataría de una desgracia, pero es cierto que las nuevas circunstancias van a llevar a muchas empresas y empresarios a situaciones de quiebra y situación legal de suspensión de pagos. No en vano, el 7 de mayo de 2020 – en pleno estado de alarma- se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, que llevábamos años esperando.
Espero haberme explicado con claridad y, por lo menos, haberle convencido para que consulte con su abogado el caso, y que juntos puedan llegar a un acuerdo que permita que los comercios puedan seguir abiertos y con viabilidad económica para ambas partes.
José Antonio Sarria