Si el anterior artículo me refería a los cambios que las nuevas circunstancias han provocado para los alquileres de locales de negocio (uso distinto de vivienda); en esta ocasión, voy a referirme a algunos de los cambios que han supuesto para aquellos alquileres que tienen por objeto satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
Se insiste, al igual que en el artículo anterior: nada de lo que se extraiga de este artículo va a sustituir el necesario consejo de su abogado de confianza. Sirva el presente de acicate para que consulte el asunto con su abogado. Sea cual sea el estado de la relación, iniciada -con o sin problemas- o pendiente de formalizar, la planificación y la mediación de un profesional es sin duda la mejor de las soluciones.
Desde el punto de vista del arrendador, las nuevas circunstancias no han añadido mucho respecto a la situación anterior a la pandemia. La habitual, y recomendable garantía de «conocer a tu inquilino” ha generalizado la práctica de requerir cartas de recomendación o referencias de anteriores alquileres a los futuros inquilinos. Igualmente, desde el Real Decreto 7/2019, se ha generalizado exigir, además del obligatorio mes de fianza, una o dos mensualidades más, como garantía adicional.
Sin embargo, las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia conducen a una inexorable merma de ingresos, especialmente para aquellas personas más vulnerables. Estas personas frecuentemente suelen satisfacer su necesidad de vivienda, a través de la figura del alquiler.
Prever las consecuencias y ofrecer soluciones alternativas desde el inicio del arrendamiento, como por ejemplo la mediación de un avalista, pueden evitar indeseables situaciones y conflictos judiciales, que como veremos a continuación, pueden prolongarse en el tiempo merced a las medidas presentes y futuras, adoptadas por la administración.
Mientras que el inquilino de un local ha podido verse afectado por la suspensión o limitación de sus actividades y, así obtener una respuesta jurídica (a lo que me refería en el anterior artículo); la necesidad de vivienda para los titulares de un arrendamiento -cuya posibilidad de suspensión, a diferencia de los alquileres de locales, irónicamente sí se encuentra regulada por la Ley- no ha supuesto una limitación del uso del inmueble. Para el inquilino, la situación de pandemia no ha hecho sino aumentar su necesidad permanente de vivienda.
De esta manera, las medidas aprobadas por el Gobierno como consecuencia de la pandemia no han contemplado modificar el marco legal de los contratos de alquiler -ya modificado en profundidad en el año 2019-, sino que giran en torno al concepto de “vulnerabilidad del inquilino” que se traduce en ayudas económicas y algunas medidas procesales.
Dejando a un lado el catalogo, cuantía y requisitos de las mencionadas ayudas económicas, por cuanto exceden el ámbito de este artículo -y en mi opinión- es deseable y no descartable que se amplíen y/o complementen las ya existentes en la Orden del 9 de abril. Y por la presión que se percibe en relación al fenómeno “OKUPA”, es previsible una modificación legal de diversas normas que, como contrapartida, irán acompañadas de mas ayudas económicas a los inquilinos en situación de vulnerabilidad. Por ahora, las medidas procesales vigentes van desde la suspensión de los procedimientos de desahucio a la suspensión de los lanzamientos, siempre para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. La duración de la suspensión está prevista, si no hay señalada ya fecha de lanzamiento, hasta un máximo de seis meses.
En conclusión, si la vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional es una situación indeseable para el inquilino; la suspensión de la tramitación del procedimiento de desahucio o del lanzamiento, lo es para el arrendador.
Todo lleva al punto de inicio. Para las nuevas relaciones arrentaticias: se requiere asesoramiento y planificación; previsión y planificación para las ya iniciadas; y para los problemas, negociación y mediación.
En mi opinión, el alquiler debe ser contemplado como un negocio, que puede ir bien, mal o regular. Es la hora de la negociación y mediación, todo ello desde el adecuado conocimiento del marco jurídico y sin dar la espalda a la realidad.
Ahora, más que nunca es extremadamente importante obtener un buen asesoramiento jurídico en previsión de los cambios que se avecinan, y negociación seria y constructiva para la solución de los conflictos pendientes de solución.
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